正要進入立法院審查的房地合一稅,讓台灣房地產買賣正式進入實價課稅時代,不過,新稅制明年才會正式上路,許多人認為應該在今年底之前搶買房屋,以適用舊稅制,真的該這麼做嗎? 房地合一稅目前還要經立法院審議,真正最終版本如何還未定案,不過,預計2016年1月1日上路,因此,若在今年底以前購買,且持有超過2年以上,仍可適用舊稅制。由於還有最後租稅空窗期,正是市場期待今年下半年成交量暴增的主要原因。 不過,真正想要購屋的民眾,不需要因為新稅制即將上路,急著在今年購屋。是否要立即買屋,可從以下四大重點好好評估一下。

重點一,房地合一稅對一般住宅影響有限。 過去舊稅制,房屋買賣主要課土地增值稅與房屋財產交易所得稅,因為多按公告現值課徵,稅額不高。未來按實際成交金額課稅,金額確實會增加。不過,仔細算一下,若一般民眾房屋總價在3000萬元以下者,假設不動產增值利益有1000萬元,可以扣除免稅額400萬元,再加上其他成本100萬元推估,實際課稅利得有500萬元,若持有時間超過2年以上稅率20%,則稅賦負擔約100萬元。 換句話說,即使買賣房屋獲利高達1000萬元,稅額約100萬元,對一般民眾而言,負擔並不算太高。但若房價高、獲利金額高者,稅負負擔將大幅加重,例如獲利2000萬元,扣除成本與免稅額後,稅額可達300萬元,因此高單價豪宅稅負要遠大於一般性住宅。

重點二,房地合一稅對投資客衝擊大。 對現有屋主而言,未來任何時點出售房屋,都可適用舊稅制,並沒有急著在今年售屋的壓力。但投資客不同,原先奢侈稅持有2年以上,就可免稅,但新制上路後,持有2年內出售要課35%到45%不等稅負,2年以上要課15%到25%不等稅負,負擔大幅加重,勢必讓投資客有急於售屋壓力。 因此,若你看中的房屋屬投資客所有,可以趁此機會好好殺價,善用投資客想要在今年出清存貨的需求,趁機撿便宜。 重點三,對換屋族影響有限。 過去稅法規定,如果民眾換屋可適用重置退稅優惠,也就是若賣舊屋買新屋,則出售舊屋繳交的土地增值稅、房屋財產交易所得稅,可以辦理重購退稅。目前房地合一稅並未說明,是否可以重購退稅,但繼續沿用的機會應該很高。 因此,一般首購族不需要急著在今年購屋,明年後才買屋者,即使住三、五年後想換屋,仍可用重置退稅來抵扣售屋所得稅。

重點四,房屋是否符合自己需求。 稅負只是購屋考量之一,並非唯一考量。房屋是否符合自己的需求,才是最重要的。包括,交通便利性、周遭生活機能、房屋大樓或社區品質、房屋內部結構、房價負擔能力...。若以上條件都具備了,自然可以考慮買屋,若還有不足之處,還是要多看多挑,不需要為了節稅急著購屋。 可以確定的是,在房地合一稅上路後,短線買賣房屋獲利機會降低,投資客將大舉退出市場。未來房地產市場少了投機炒作,可回歸到真實供需交易,不過正因為如此,房地產交易量將難脫寒冷冬天。 目前房地合一稅正待審查,包括,稅率級距、免稅金額等,可能還有調整空間,不過,房地產告別過去輕稅年代,走上實價課稅,勢必對未來幾年房地產市場帶來重大衝擊。想要購屋者,不需要急著考慮省稅,反而要積極想想如何殺價才是。

原文網址: 文/林奇芬
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